funkyboyakeem (funkyboyakeem) wrote,
funkyboyakeem
funkyboyakeem

Categories:

Несчастный сектор

Написал не так давно материал для "Делового Омска" про омский частный сектор: что он из себя представляет, что с ним происходит и что с ним пытаются сделать. Выложу и тут.

Частный сектор, который занимает сегодня около половины территории Омска, воспринимается как проблема, не имеющая решения. Девелоперы и застройщики уповают на жадность местных жителей или спекулянтов, но сами при этом не торопятся быть более гибкими в подходе к городским территориям. Архитекторы Ефим Фрейдин и Александр Ложкин, в свою очередь, считают строительство таунхаусов единственным выходом из ситуации.

частничег

На колонку в центре города

Омский частный сектор, возникший в середине прошлого века, изначально был городской периферией и зачастую представлял собой рабочие поселки при промышленных предприятиях. Со временем изменяющееся городское пространство сместило обширные участки, застроенные одноэтажными, как правило, деревянными одноквартирными жилыми зданиями, в самый центр Омска.

Уровень благоустройства не сильно изменился с момента основания: далеко не везде есть централизованное отопление и канализация, газоснабжение и телефонные коммуникации. Даже в самом сердце города жители могут по-прежнему ходить за водой на ближайшую колонку. Дорожная инфраструктура не то чтобы совсем отсутствует, но асфальтовое покрытие дорог и тротуаров на внутриквартальных проездах — скорее, исключение, чем правило.

частничег2

Отмыть старых или родить новых

Особых стимулов заниматься масштабным благоустройством у жителей частного сектора нет, ведь они, как правило, живут в режиме ожидания сноса. Действующий генеральный план города отводит абсолютное большинство территорий одноэтажной застройки, за исключением редких «островков» вроде «Казачьей слободы», под многоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома. Однако процесс реновации и регенерации частного сектора идет крайне медленно, что приводит к ухудшению условий жизни, смене социального состава жителей и, как следствие, к «трущобизации» частного сектора.

В работе «От трущоб к процветанию» — исследовании частного сектора Новосибирска в 2009 году — ее авторы, новосибирский и омский архитекторы Александр Ложкин и Ефим Фрейдин, отмечали и игнорирование существующей в городе структуры землепользования при разработке проектов планировки территорий. Анализируя местный опыт реконструкций частного сектора, они обратили внимание, что при разработке проектов архитекторами совершенно не учитывается существующая сетка улиц и структура землепользования, а дальнейшая планировка районов происходит «с чистого листа».

«Архитектор Сергей Ситар сравнил современное российское градостроительство с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых — сносить все под корень и строить, как в чистом поле», — проницательно заметил господин Ложкин.

частничег3

Золотые дома

Игнорирование сложившейся структуры землепользования вступает в противоречие с правом собственности владельцев участков, что в конечном итоге и создает для застройщиков основную проблему при работе с частным сектором. В какой-то момент кто-нибудь из собственников внезапно отказывается продавать свой участок за предлагаемую цену, повышая ее в разы. В результате строительство жилья на всей территории становится попросту невыгодным.

«Предположим, мне нужно выкупить семь участков, чтобы построить на их месте большой дом, — говорит девелопер Виталий Королев, рисуя на бумаге в ряд семь квадратиков, нумеруя их от 1 до 7. — Каждый участок стоит, допустим, миллион. Теперь смотрим, как только я покупаю участки 1 и 3 или 5 и 7, то сразу же владельцы 2 или 6 участков поднимают цену до 5 миллионов. А если остался один участок где-нибудь по середине, то его собственник может сказать: «А давайте-ка мне 20 миллионов!». И все. Именно поэтому у нас так много криминала в этой сфере — начинают сжигать эти дома, потому что не знают, как совладать с человеческой жадностью».

С подобными ситуациями сталкиваются не только при жилом строительстве — знаменитые «золотые» дома, торчащие на дорогах по Орджоникидзе и 10 лет Октября видел, пожалуй, каждый омич. Но в случае с общественными нуждами, к каковым относится строительство автодорог и трубопроводов, на помощь может прийти законодательство, допускающее принудительную конфискацию участка с компенсацией рыночной стоимости. Специальный пакет законов был принят Госдумой в преддверии Олимпиады в Сочи, где были также прописаны процедуры принудительного изъятия. В остальном же возведение микрорайонов коммерческими застройщиками к общественным нуждам не относится.
Как утверждает архитектор Никита Шалмин, речь не обязательно может идти о принудительной конфискации: «Говорит мне собственник, что его участок стоит 50 миллионов? Хорошо, я готов заплатить, но только сначала давай отнесем все документы в налоговую и проверим, платит ли он соответствующие налоги со столь дорогого участка или уклонялся. Это значительно все упростит, и это должно быть закреплено законодательно».

частничег4


Незавидное будущее

Пока законодательно отношения собственник-застройщик остаются прежними, последние продолжают осваивать незастроенные территории. По мнению архитектора Ефима Фрейдина, на сегодня в городе еще есть свободные площадки и тенденция к расширению границ города, которая практиковалась в советском градостроительстве и российских генпланах, не приводит к дефициту земли.

«После полей и неосвоенных площадок идут промзоны и остатки в городе, куда девелопер идет либо из-за инфраструктуры, либо из-за транспорта, но как видим, они тоже не особо движутся — Сибзавод и Агрегатный завод все еще стоят, Судрем стартовал в этом году после 5 лет простоя, — объясняет Фрейдин. — После этого идут пустыри, которые легко забрать, и заброшенные стройплощадки. Их тоже с трудом развивают — Жукова/Лермонтова стоит лет 10, Жукова/Масленникова тоже, дом там достраивают с прошлого года.

частничег5

От микрорайона к таунхуасу

Несмотря на казалось бы столь мрачный сценарий развития частного сектора, описанный Фрейдиным, выход есть. По мнению Александра Ложкина и Ефима Фрейдина, нужно отказаться от типологии микрорайона и многоквартирного дома, которые за счет создания большого числа «ничьих» пространств также со временем «трущобизируются», и переходить к блокированному жилью, или таунхаусам, по крайней мере в срединной зоне города.

Это же мнение разделяет и Виталий Королев, застраивающий сейчас малоэтажный поселок «Пушкинъ». Он объясняет причины негибкого поведения большинства городских застройщиков тем, что у жилья, которое строится сейчас, есть понятная структура себестоимости и проверенные технологии, а делать что-то новое — это всегда риски.
Тем не менее при строительстве таунхаусов, по словам Ефима Фрейдина, формируется особое взаимодействие девелопера и собственников, сохраняются характер и структура землепользования территории и почти сохраняется образ жизни (свой дом на земле). Увеличение количества жилых ячеек, уплотнение в показателях площади (примерно в 4 раза) улучшает использование территории и является инвестиционной составляющей. При этом сам тип таунхауса, как отмечали авторы, экономичнее отдельного дома по теплопотерям.

«Одно из достоинств наших старых городов – частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход – работа «кончиками пальцев». Естественно, такой вариант крупным застройщикам неинтересен, но он несет в себе огромный ресурс для спокойного цивилизованного развития, — цитирует Ложкин известного урбаниста Вячеслава Глазачева. — Наличие своего участка, своей двери, своей калитки – великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Все это старье. Никуда не годится. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье».
Но зачем город переделывать? Его можно, совершенствовать поколениями – и получить, что необходимо».

карта частного сектора
синим показан частный сектор (карту сделали в "Деловом Омске")

Первая фотография - Варламова, все остальные я взял у Алексея Голубева.

Tags: омск, частный сектор
Subscribe

  • Вукан Вучик и вера в собственные силы

    Мой свежий пост на Суперомске. Вот ловите и здесь. Ровно 5 месяцев назад я написал один емэйл. Меня тогда очень взволновал возможный снос…

  • "Круглый стол" по Валиханова

    Мой вчерашний пост на БК55. Ловите и здесь. У меня для вас две новости: плохая и получше. На днях познакомился с самым адекватным человеком из…

  • ЧВ: контексты

    Если бы за 2 миллиарда, заложенных на Валиханова, удосужились сделать хотя бы в ближайшем приближении то, что Ефим Фрейдин сделал за 2 дня, то нам…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments

  • Вукан Вучик и вера в собственные силы

    Мой свежий пост на Суперомске. Вот ловите и здесь. Ровно 5 месяцев назад я написал один емэйл. Меня тогда очень взволновал возможный снос…

  • "Круглый стол" по Валиханова

    Мой вчерашний пост на БК55. Ловите и здесь. У меня для вас две новости: плохая и получше. На днях познакомился с самым адекватным человеком из…

  • ЧВ: контексты

    Если бы за 2 миллиарда, заложенных на Валиханова, удосужились сделать хотя бы в ближайшем приближении то, что Ефим Фрейдин сделал за 2 дня, то нам…